开发商根本违约，购房者可解除合同

开发商根本违约，购房者可解除合同

合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系即当事人之间的权利义务关系归于消灭的法律行为。

那么根本性违约是否可以作为解除合同的条件呢?答案是肯定的。根据我国《合同法》第九十四条第(四)项的规定，当事人一方违约行为致使不能实现合同目的，合同可以解除。所以如果经环保部门检测，王先生房屋内的噪音的确超标的话，王先生要求解除买卖契约是可以得到法院支持的，开发商除了退还房款之外还要补偿利息损失。如果王先生还要求开发商赔偿精神损失或其他费用，则需另案处理。

【律师提醒】购房前要仔细考察周边环境

田律师提醒购房者在购房前一定要考虑噪声这方面的因素，购房时要查看自己所购房源所处的位置，考察周边是否存在噪音源，尽量在不同的时间去观察所要购买房屋的噪声环境，了解其是否临近繁忙马路或泵房、冷却塔等附属设备，也可以请相关机构帮助做噪声检测，预测未来的噪声影响。如果是期房的话，也应仔细查看小区规划，以避免将来遭受噪音危害。如果发现周边有噪音源的话，买房时最好和开发商签订补充协议，规定一旦因为建筑的附属设备造成了噪声扰民，要有相关的法律制约。

近年来，因房屋噪音引发的矛盾日益增多。炎热的夏季本身就让人烦躁，如果再加上严重的噪音，更是让人无法安心工作和生活。碰到因楼盘本身的原因而引起的噪音问题，购房者可以向开发商讨说法吗?本期服务网，我们将分析一起因一楼水泵噪音而引发的购房纠纷，并邀请资深经纪人介绍如何避免房屋噪音问题，希望能够为购房人提供参考。

[案情回放]卧室下埋了颗“噪音炸弹”

2004年5月，市民王先生购买了南京城东某楼盘6幢102室的一套商品房，并于同年10月乔迁新居。

谁料，王先生入住不久，就发现小区的总供水泵就在自家卧室下，水泵一开，就发出“嗡嗡”的声音。从那时起，他们每天都饱受噪音侵扰。特别是夜间声音更大，常常搅得家人无法入睡。随着住户的增多，用水量的增加，“嗡嗡”声现在变成了刺耳的啸叫声，并且24小时持续不断。夜晚啸叫声最严重时，他和家人都不敢在卧室睡觉，有时因为怕吵他们连家都不想回，严重影响休息。持续了一年多之久，他还被查出得了神经性耳鸣。医生分析，这与长时间噪音环境有关。

于是，王先生要求环境监测站对该小区水泵发出的噪音进行检测，并与开发商协商，要求退房并赔偿损失。

【律师点评】开发商构成根本性违约

江苏南京天煦律师事务所主任田宏律师认为，本案的涉及的主要法律问题有：房屋噪音超标开发商是否构成根本性违约以及购房者可否因此解除购房合同。

房屋噪音超标，开发商构成根本性违约

违约就是指违反了合同和法律规定应承担的义务。而根本性违约指的就是合同义务人根本性地违反了合同义务，使合同对方订立合同的目的不能实现。

根本性违约并不仅仅指对合同明确约定的内容的根本违反。因为很少有合同能将合同权利的全部内容详细列明，很多内容因不言自明，无需在合同中写明。本案即属于这种情况，王先生购买住宅是为了居住，因此，保证房屋在包括环境在内的各方面适宜一般人居住，即使不在合同中明确约定，也构成开发商的合同义务。如果经环保部门检测，王先生房屋内的噪音超过了国家标准，已不能满足居住条件的话，开发商就构成了根本性违约。

此外，对于已购房的消费者来说，由于现在房价处于上升通道，退房往往会带来不同程度的经济损失，因此要求开发商消除噪音源或者是解决噪音问题也不失为一种好的选择，比如要求更换原有设施降低噪音或进行隔音处理等等。