江苏常熟项目可行性市场报告

江苏常熟项目可行性市场报告本文简介：江苏常熟项目可行性市场报告-市场报告（精）江苏常熟项目可行性市场报告-市场报告（精）作者：fangwang文章来源：房策划点击数：5***更新时间：2008-10-9江苏省概况江苏简称苏，位于我国大陆东部沿海中心，介于东经116°18′-121°57′，北纬30°45′-35°20′之间。跨长江下游两

江苏常熟项目可行性市场报告本文内容：

江苏常熟项目可行性市场报告-市场报告（精）

江苏常熟项目可行性市场报告-市场报告（精）

作者：fangwang

文章来源：房策划

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5***

更新时间：2008-10-9

江苏省概况

江苏简称苏，位于我国大陆东部沿海中心，介于东经116°18′-121°57′，北纬30°45′-35°20′之间。跨长江下游两岸，东濒黄海，有近1000公里的海岸线，西北连安徽、山东，有低山丘陵错落，东南与浙江、上海毗邻。

江苏省概况

江苏简称苏，位于我国大陆东部沿海中心，介于东经116°18′-121°57′，北纬30°45′-35°20′之间。跨长江下游两岸，东濒黄海，有近1000公里的海岸线，西北连安徽、山东，有低山丘陵错落，东南与浙江、上海毗邻。

地

形

江苏地处美丽富饶的长江三角洲，地形以平原为主，主要有苏南平原、江淮平原、黄淮平原和东部滨海平原组成，其中点缀着中国五大淡水湖中的太湖、洪泽湖，自然条件优越，经济基础较好。

气

候

全省气候具有明显的季风特征，处于亚热带向暖温带过渡地带，大致以淮河-灌溉总渠一线为界，以南属亚热带湿润季风气候，以北属暖温带湿润季风气候。全省气候温和，雨量适中，四季分明。

水资源

全省境内河川交错，水网密布，长江横穿东西400多公里，京杭大运河纵贯南北690公里，西南部有秦淮河，北部有苏北灌溉总渠、新沭河、通扬运河等。有大小湖泊290多个，全国五大淡水湖，江苏得其二，太湖和洪泽湖像两面大明镜，分别镶嵌在水乡江南和苏北平原。

江苏水产资源丰富，有广阔的海涂、浅海，东部沿海渔场面积达15.4万平方公里，其中包括著名的吕泗、海州湾等四大渔场，盛产黄鱼、带鱼、鲳鱼、虾类、蟹类及贝藻类等。江苏也是全国河蟹、鳗鱼苗的主要产地。内陆水面2600多万亩，养殖面积近800万亩，有淡水鱼类140余种，已利用的有40多种。

矿产资源

江苏省矿产资源分布广泛，品种较多，已发现的有120种。能源矿产主要有煤炭、石油和天然气；非金属矿产有硫、磷、钠盐、水晶、兰晶石、蓝宝石、金刚石、高岭土、石灰石、石英砂、大理石、陶瓷粘土；金属矿产有铜、铅、锌、银、金、锶、锰等。粘土类矿产、建材类矿产、化工原料矿产、冶金辅助原料矿产、特种用途矿产和有色金属矿产，是江苏矿产资源的优势。

旅游资源

江苏自古以来就是旅游胜地。南京、苏州、扬州、镇江、常熟、徐州、淮安都是中国的历史文化名城，省内的中国优秀旅游城市有13座，包括六朝古都南京、人间天堂苏州。江苏境内有长江、太湖、徐海三大旅游区，现有20个风景名胜区，23个森林公园，6个旅游度假区，416处国家级和省级文物保护单位。苏州市9座古典园林被联合国教科文组织确定为世界文化遗产。

2000年，全省接待海外游客160.9万人次，比上年增长19.7%。旅游外汇收入7.2亿美元，增长16.7%。

人口统计

2001年末为7354.9万人

人口增长率

2001年人口自然增长率2.41‰，比上年下降0.15‰。

民族分布及人口比例

全省除汉族外，还有55个少数民族，少数民族21万人口，占全省人口的0.29%。是典型的民族散杂居地区。

文化程度

目前已形成了包括学前教育、基础教育、特殊教育、职业教育、高等教育和成人教育的多层次多类型的教学体系和城乡教育网络。全省普通高校７１所，在校学生45.19万人，在校研究生23287人；各类中等专业学校4222所,在校学生43.62万人，全省普通中学3675所，在校学生373.***万人，小学19110所在校学生718.55万人.小学学龄儿童入学率达99.8%，初中入学率达95.4%。九年义务教育人口覆盖率达100%。壮年非文盲率达98%以上。

国内生产总值

2001年实现国内生产总值9514亿元；人均国内生产总值突破1400美元。

人均GDP

2001年人均国内生产总值突破1400美元。

国内生产总值年增长率

比上年增长10.2％。

占国内生产总值比重

第一、

第二、第三产业增加值在国内生产总值中为12.0：51.7：36.3。

工

业

江苏的机械工业总量为全国第一，江苏的卫星地面站、通讯设备、计算机、彩色显象管、集成电路、电子元器件等高新技术的研制、生产、开发能力居全国同行业前列。电子信息产业成为江苏重要的经济增长点。南化集团公司和南京化工厂是中国化学工业最早的基地之一，扬子石化和仪征化纤为中国特大型石油化工企业。目前，江苏是中国南方最大的石油化工基地。此外，江苏的汽车工业生产规模居全国第四，纺织工业是江苏的传统优势产业，冶金工业方面，其先进的大功率电炉拥有量居全国首位，有色金属加工能力为全国第一。

江苏是中国乡镇工业的发祥地，***产值在全省农村社会总产值中的比重已经超过80%，在全省工业经济总量中比重超过60%。

农

业

江苏是中国著名的鱼米之乡，素有“苏湖熟，天下足“的美誉。盛产油料、棉花、蚕茧、鱼类等。2001年，全省粮食总产达3106.6万吨，棉花总产量31.5万吨，油料总产量226.3万吨，水产品产量308万吨。太湖猪、太湖鹅、高邮鸭、阳澄湖大闸蟹、碧螺春茶、泰兴白果、白沙枇杷等名特产品享誉中外。

商

业

全省共有商品交易市场6268个，年交易额4066.7亿元。2001年社会消费品零售总额达2604亿元，同比增长８．８％。

财政收入

2001年财政总收入达1065亿元，增长23.1％。

工业增加值和增长率

2001年完成工业增加值3848.5亿元，比上年增长12.2%。

外贸状况

2001年进出口总额513.5亿美元，比上年增长12.5%。其中出口288.8亿美元，增长12.1%。

外资利用状况

2001年，全省实际利用外资73.5亿美元。比上年增长11。5%。

支柱产业

机械、电子、石化、汽车四大支柱产业

友好城市

江苏省及省辖市、县级市已与31个国家的139个省州和城市缔结国际友好关系，总数列全国各省、区、市第一位。

铁

路

江苏的铁路可直达全国４０多个大中城市。正在修筑纵贯全省的铁路，现铺轨工程已经基完成。东起连云港，西至荷兰鹿特丹的新亚欧大陆桥自１９９２年底开通以来，已经承担了９５％的过境运输业务。

公

路

至2001年底，江苏已经建成通达各市县、乡镇的密集的公路网。省内公路主要由高速公路和一、二级公路组成，并有高等级公路通往省外。高速公路通车里程突破1000公里。

航

空

有国内外航线67条。省内有7个城市建有民航机场。

常熟市概况

地理状况

常熟是江苏省省辖市，苏州市代管。位于江苏省东南部，长江接近入海口处西南岸。西北距省会南京市210公里。介于东经120°33′～121°03′，北纬31°31′～31°50′之间。东邻太仓市，距上海109公里；南接昆山市、吴县市，离苏州38公里；西接锡山市、江阴市；西北与张家港市毗连；北与南通市隔江相望。东西最大横距49公里，南北最大纵距37公里，总面积1142平方公里，其中城市建成区面积24.3平方公里。

现辖虞山镇、福山镇、浒浦镇、梅李镇、碧溪镇、王市镇、唐市镇、支塘镇、练塘镇、徐市镇、大义镇、沙家浜镇、吴市镇、赵市镇、何市镇、王庄镇、兴隆镇、周行镇、淼泉镇、珍门镇、东张镇、董浜镇、古里镇、藕渠镇、白茆镇、任阳镇、辛庄镇、莫城镇、杨园镇、张桥镇、冶塘镇、谢桥镇等32个镇。市***驻虞山镇。总人口104.4万人，其中，城镇人口23.4万人。居民以汉族为主，还有回、壮、满、蒙古、苗、土家、白、布依、侗、高山、朝鲜、瑶、拉祜、彝、藏、羌、维吾尔等17个少数民族400多人。

全境多为平原占全境面积的76%，水域占22.8%，山丘占1.2%。地势由西北向东南微倾，海拔1～5米。长江流经常熟北境，拥有岸线37公里，水深江阔，有天然良港之誉。境内有昆承湖、尚湖等大小湖泊13个，望虞河、张家港、元和塘、常浒河、白茆塘、福山塘、盐铁塘、锡北运河、耿泾等大小河流5000余条，是典型的江南水乡。

市域中央突兀着虞山，形如卧牛，呈西北东南走向，海拔261米，山脊线长6.4公里。属北亚热带南部温润气候区，四季分明，日照充足，年平均气温15.4℃，极端最高气温40.1℃，极端最低气温-12.7℃，年平均降水量1054毫米。

历史沿革

商末，周太王长子泰伯、次子仲雍让国奔赴南方，建勾吴，常熟为勾吴北境。春秋时属吴国，秦汉时为会稽郡吴县北境，三国属吴南沙乡及虞乡，至西晋太康四年(283)以虞乡建立海虞县，此为常熟建县之始，海虞城址即在现在的古城区。东晋时划海虞县西北境的南沙乡设立南沙县。南朝梁大同六年(540)将南沙县改名常熟县。隋开皇年间，并海虞县等入常熟，并以常熟升为常州，未几，常熟复为县，属苏州。唐武德七年(624)移县治至海虞城，至今城址未变。宋时属两浙路平江府苏州。元升为常熟州，属平江路。明废州复为县。清雍正四年(1726)，析常熟县东境置昭文县，西境置常熟县，以琴河为界两县同城而治。清宣统三年(1911)复将两县合并为常熟县。

1947年4月27日中国人民解放军接管常熟，以城区设常熟市，县市并治。同年5月12日，县、市人民***确定分治区域，常熟县辖7个区49个乡，常熟市辖8个乡镇。1954年11月，常熟市升为省辖市。1958年4月，撤常熟市，建立虞山镇，市境划归常熟县。1961年11月，划大义以北14个公社和1个农场归属新设置的沙洲县。1983年1月，***决定撤销常熟县，以县域范围改设为常熟市。

城市特点

常熟具有悠久的历史，独特的古城格局，古朴典雅的建筑风貌和精巧别致的园林景点，以及众多的历史名人，1986年被***列为国家历史文化名城。现存的古城，具有优美的江南水乡风光，西北隅有虞山绵延伸入古城，境内有形似古琴的琴川河，故向有“七溪流水皆通海，十里青山半入城“的美称。古城面积约3平方公里，城内街坊巷弄有300多条，至今仍基本上保留着明清时期的格局。城内宋、元、明、清各个时代的古代建筑均有，城内民居绝大多数仍保留着典型的江南水乡传统民居建筑的风貌。虞山面尚湖，风景绝佳，素以“虞山十八景“脍炙人口。山、水、城有机结合融为一体，独具一格，享誉国内外。常熟向以“文化之邦“著称。地灵人杰，名人辈出。上有商代的丞相、天文学家巫咸，春秋时期孔子的著名弟子、启迪东南文化的先驱言偃，下有清代状元宰相、两朝帝师翁慈同等。自唐至清，常熟共出宰相9名，状元8名，进士483名。与此同时，还涌现了众多独树一帜、蜚声中外的艺术家、文学家和其他专门家。著名的有名列元代四大画家之首的黄公望，首创“虞山画派“的王石谷、吴渔山，唐代草圣张旭，明代雕刻名家王叔远等。常熟籍中国科学院院士和中国工程院院士现有18名。历史长河给常熟留下了众多的人文景观，列入国家太湖风景区的虞山国家森林公园和尚湖、沙家浜风景区，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。“七溪流水皆通海，十里青山半入城”的自然景观造就了常熟独特的吴地风情。常熟农作物以稻、麦、棉为主，经济结构以工业为主，旅游资源丰富。

城市现状

现在的常熟是一座融商贸、工业、旅游为一体的现代化山水城市。1996年国内生产总值180.25亿元。在全国综合实力百强县(市)中，名列前六位，是全国十大财神县之一，年财政收入11.53亿元。商业集贸市场规模大、专业性强，现有三产企业9078家，有形市场139个，市场成交额132.36亿元。对外贸易发展迅速，年自营出口额4.2亿美元，纺织、轻工等200多个产品销往100多个国家和地区。全市拥有工业企业3600多家，固定资产110多亿元，纺织、轻工、冶金、机械、电子仪表、建筑材料、工艺美术等门类齐全，年产值505.2亿元，利税17.3亿元。获部、省以上优质产品称号20个，其中“波司登”羽绒制品等被评为中国公认名牌产品。组建企业集团87家。农业耕地面积6.6万公顷，农业总产值14.2亿元。农业机械化程度高，机械总值2.2亿元。畜禽、林果、水产等多种经营全面发展，多种经营收入23.74亿元。

旅游资源丰富，虞山尚湖风景区是江南独特的山水型风景旅游胜地，国家级太湖风景名胜区的重要景区，年接待国内外游客100多万人次，旅游营业收入2.37亿元。

市内交通形成以公路为主、内河航运为辅，依托常熟港连接海洋航运的交通网络体系。全市公路里程385公里，航道里程533公里。形成38条配载线路，辐射全国100多个大中城市。

邮电通讯全部实现电信交换程控化、传输光缆化，全市程控电话交换设备总容量30万门，农、市话总数12.9万户，话机普及率每百人21.8部。无线寻呼3.47万户，移动电话信道431个，用户数超过7000户。实施科技规划取得较好成果。

1993年，国家科委批准建立常熟国家级星火技术密集区，并首批进入“全国科技工作先进县(市)”行列，1996年进入“全国科技实力百强县(市)”前十名。教育事业得到飞速发展。1992年成为全面实现九年义务教育市，1995年被国家教委确定为现代职教制度试点县(市)。

文化艺术事业以历史文化名城深厚的积淀为基础，在文化设施建设和文艺创作等方面都取得令人瞩目的成绩，成为全国文化工作先进地区，32个镇全部成为江苏省群众文化先进镇。新闻事业获得新发展，现有省以上批准出版的报纸1种。常熟广播电视台拥有两套中波、一套调频、一套有线广播节目和无线、有线3套电视节目。卫生体育事业取得显著成绩，1995年被命名为“全国卫生城市”，列入全国首批体育先进县(市)，1996年被命名为省级“园林城市”。城市建设在近3年来，投入10多亿元资金。市政设施得到不断完善，城市规模不断扩大，形成古城区、开发区、招商城区、风景区、港区五位一体的格局。

名城保护与发展规划

70年代末，常熟编制第一个总体规划方案，提出为了有效保护老城区，必须开发建设新城区。从80年代初起，城市建设以古城为中心向城外东、南、北三个方向发展，对古城采取全面保护的措施。1985年，对总体规划方案进行修编，同时编制了历史文化名城保护规划，对古城保护的政策作了适当调整，变全面保护为片、线、点相结合的重点保护，提出“全面保护古城风貌，积极改善基础设施，努力提高环境质量，继续发扬传统特色”的建设方针。1996年，中国城市规划设计研究院编制的第三轮城市总体规划修编方案《常熟市(1995～２０１０)城市总体规划》获得省***批准。

其指导思想是：尊重历史，延续城市发展脉络，发掘和弘扬历史文化，促进精神文明与物质文明建设，对古城采取全面保护与重点保护相结合的原则。全面保护有价值的历史遗存及相关地段的空间环境，重点保护好现存文物古迹和古城空间环境，提高古城和风景旅游区的环境质量。具体保护内容：

1.

历史遗存下来的古城格局与空间形态，即山、水、城一体的城市格局，放射状水陆通道的网络，“十里青山半入城“的城市形态，虞山、方塔构成的城市空间关系与视廊，以及城郊湖甸烟雨胜景及水乡田园风光；

2.

现存文物古迹，其中包括全国重点文物保护单位1处，省级文物保护单位13处，市级文物保护单位83处，名木古树及其他人文景观；

3.

历史地段内的传统街巷格局，明、清时代的传统民居形态和建筑风格，以及琴川河夹河两岸的水乡风貌；

4.

虞山-尚湖风景区；

5.

具有典型地方风格特色的传统工艺与技术。几年来，在规划的指导下，有计划地对古城区实行了以改善城市基础设施、市容环境、交通条件和居住环境为主的改造与建设，古城区形成了一纵一横一环交通主干道，对一批有污染的工厂实施搬迁，改建住宅小区和商业网点。同时，大规模开发建设了城市新区，整座城市形成古城区、经济技术开发区(新城区)、风景区、招商城区、港区五位一体的格局。

常熟交通十分发达，204国道、205省道等贯穿全境，苏常线连接沪宁高速公路，建设中的苏通长江大桥、苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、苏虞张一级公路和拟建的沿江铁路、沿江一级公路、锡太一级公路在境内交汇，成为华东地区重要的交通枢纽。常熟还拥有37.5公里的长江黄金水道，国家一类对外开放港口——常熟港位居全国十大内河港口之列。

改革开放至今，特别是新世纪以来，常熟大力构筑“大港口、大交通、大工业、大市场、大城市”新优势，加快推进“工业化、城市化、市场化、文明化”进程，常熟经济驶入了“快车道”，呈现出大开发、大建设、大发展的良好局面，继续保持“全国综合实力百强县市”及“全国十大财神县市”前列。2002年实现GDP365亿元，工业总产值800亿元，社会消费品零售总额97.54亿元，自营进出口总额20.71亿美元，合同利用外资32.4亿美元，财政收入41亿元。常熟，私营个体经济在全省一马当先，成为全市经济最具活力的增长点之一；拥有“波司登”等3只中国驰名商标、5只中国名牌产品，数量为全国同级城市之首，经济圈内人士称之为“常熟现象”；被评为中国纺织产业基地和休闲服装名城，常熟招商城是全国十大工业品市场之一。

常熟载体建设日新月异。江苏省常熟经济开发区享有国家级开发区的经济审批权限与行政级别，依托沿江和临港优势，重点开发用地、用电、用气、用水和运输量大的高新技术产业与临江产业，已初步形成造纸、钢铁、能源、精细化工和汽车零配件等特色产业群。常熟东南经济开发区，系原三个市级开发区的基础上整合组建而成，今年刚被批准为省级开发区，具有独特的近城优势、交通优势和资源环境优势，主要发展电子信息、生物医药、精密机械、新型材料、高档轻纺等高新技术产业，正成为长三角地区最具活力的新兴产业区之一。

常熟向来坚持各项社会事业协调推进，水电、通讯、科技、教育、体育、卫生等发展在全省均处先进水平。近年来，常熟市先后荣获“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“全国社会治安综合治理先进县市”、“全国畅通工程模范管理城市”等称号，2002年荣获国家建设部颁发的“中国人居环境范例奖”。常熟市委、市***提出，常熟要建成全国县级市中“规模最大、人气最旺、环境最美”的城市，至十五期末，基本形成现代化的中等规模城市格局。

常熟市经济状况

2002年，常熟市实现国内生产总值323.46

亿元，同比增长16.2%。第一产业增加值10.87亿元，同比增长3.0%；第二产业增加值137.07亿元，同比增长18.1%；第三产业增加值109.51亿元，同比增长15.2

%。实现财政收入35.94亿元，同比增长23.3%。社会消费品零售总额80.36亿元，同比增长15.0%；城镇居民消费价格指数99.9

%,同比下降0.1%。实现自营进出口总额10.67亿美元，同比增长11.3%。合同利用外资21.34亿美元，实际到帐外资2.63亿美元，同比分别增长541.6%和74.9%，超过“九五”期间总和。全市累计批准三资企业1507个，实际利用外资24.15亿美元，世界500强中有15家知名跨国公司落户常熟。常熟港发展迅速，已同38个国家和地区、150个国际港口实现通航通商，到港船舶国籍达35个，港口货物吞吐量跃居全国内河十大港口之一。常熟已和日本绫部市、川内市、澳大利亚汤斯维尔市、美国惠蒂尔市、法国布莱斯特市结为友好城市。

服装、建材、机冶等传统产业是常熟的工业支柱，近年来，通过企业产权制度改革，这些传统行业焕发新的光彩，而信息服务、软件开发及各类高新技术产业也崭露头角。有“波司登”、“梦兰”、“隆力奇”三只中国驰名商标。“通润”千斤顶、“大力”紧固件等17只产品在国内市场占有率第一。

今年1~8月常熟市投资继续保持高增长态势，进一步加快“城市化”和“工业化”建设步伐，以实现“两个率先”为目标，狠抓载体建设和招商引资，克服高温因素，确保项目施工进度，有力地保证了投资的高增长。1-8月份，全市投资累计完成1175780万元，同比增幅达到72.10%。其中基建完成168340万元，更新改造完成31596万元，其他投资完成41860万元，房地产完成107997万元，农村完成794121万元，同比分别增长39.8%、8.4%、99.1%、88.9%和85.4%。民间资本投入势头强劲。我市个私经济1-8月份累计完成投资456247万元，同期增长74.7%。这主要得益于我市***对民间投资的大力鼓励和招商引资的成功开展。此外，民营企业自身所具有的良好发展潜力也是民间投资活跃的一个重要原因。房地产市场投资持续升温。1-8月份全市房地产施工面积1235132平方米，其中住宅施工面积1106892平方米，占施工总面积的89.6%。从交易市场看，商品房供求两旺，1-8月份全市共销售商品房149056平方米，平均销售价2389元/平方米。

大义镇概况

大义位于常熟北郊，地处长江三角洲之腹地，北与张家港连接，距南通仅35公里，南下苏州只有45公里。西与江阴相依，距无锡40公里，东去上海不足100公里，204国道、苏十王线、沿江高速公路穿镇而过。全镇总面积46平方公里，人口3.6万，历史悠久，传说商朝宰相为镇区小山头人，史料记载元代大画家黄公望为镇区黄家宅人，故而人文积淀深厚，科技、教育、文化、体育、卫生事业较为发达。

大义镇属亚热带气候，东南风为主导风，日照充足，年日照在2170小时左右。历年日均温度≥15℃以上的有230天，气候温和，平均土温17℃，冬无严寒，夏无酷暑，春华秋实，四季分明。镇内土地平整，一马平川。历无洪旱之害，土质粘性幽黑，素有大义“乌克兰”之称。粮食经济作物年年丰收。全镇已形成草莓、奶牛、水芹菜、瓜果、生猪和家禽六大产业基地。

镇内以204国道为依托，共有6条主要干道。均为混凝土路面。

电力：国家电网建有11万伏、3.5万伏和1万伏降压站各一所，电力质量稳定可靠。

通讯：镇内拥有10000门程控电话，国际直拨、电传、传真、上网等均可即时满足企业需求。

供水：镇内自来水可足量供应，并与市自来水厂联网，日供水量3.5万吨以上，可满足工业和生活用水。

污水处理：镇建有污水处理厂1家，日处理能力达8000吨。统一对工业园区的企业的生产、生活污水集中处理。

金融：镇内设有中国农业银行、中国建设银行、农村商业银行(原信用合作社)和中国人民保险公司。

大义镇是高科技密集的工业卫星镇，拥有省级高新技术企业3家，主要工业产品有稀土氧化物系列、异型钢管、KG印染助剂、真丝、三基色荧光粉、高低温试验箱、节能灯、冷饮、空调、陈列柜和内衣等，远销欧美各国。大义镇狠抓载体建设，集中主要财力规划建设大义工业园区，总占地面积达1000多亩，落户企业77家。2003年5月，大义工业园区被市委评为市级开发区。

同时大义镇是江苏省百强乡镇之一，也是对外开放的高科技工业卫星镇。全镇拥有冶金、化工、纺织、机械、轻工、建材、食品、电器等行业逾百家企业，固定资产4亿元。

常熟市房地产市场概况

随着近年常熟市经济的发展，房地产市场也得到了长足的发展。据统计，2003年1~3月，常熟市房地产开发共完成投资4.25亿元，施工商房87.26平方米，其中新开工15.18平方米，竣工面积6.44平方米,销售面积5.25万平方米，实现销售额12376万元。具体情况如下：

1~3月，全市房地产开发投资额、施工面积、竣工面积涨幅较大，共完成投资4.25亿元，同比增长95.85%,商品房施工面积为87.26万平方米,同比增长111.38%，其中住宅施工面积占总量的83.68%,新开工面积15.18万平方米,均为住宅建设,竣工面积为6.44万平方米，同比增长455.17%,呈直线上升趋势。

随着土地的批量开发，老城改造的加速推进，以及老百姓的进一步提高，开年以来我市的房地产市场异常活跃。1~3月全市共销售各类商品房5.25万平房方米,同比上升61.54%，其中住宅为4.26万平方米,同比上升50%，实现商品房销售额12376万元，同比上升87.88%，平均销售价格为2357.33元/平方米。其中住宅9344万元，同比上升55.73%

，预售面积达17.79万平方米，同比增长110.53%。今年商品房销售面积上升幅度较大,商品房供不应求的形式有所缓解.

二手房交易市场1~3月份共成交各类房型897处,建筑面积10.08万平方米,成交金额1.73亿元,平均纳税价格为1715.42元/平方米.与去年同期相比面积略有增长,而成交金额增加28.15%,平均价格上升26.59%.

1~3月份共办理房地产抵押贷款1450(处),建筑面积56.10万平方米,贷款金额4.41亿元.其中现房抵押贷款1085处,建筑面积49.04万平方米,贷款金额3.56亿元.预购商品房抵押贷款305处,建筑面积7.061万平方米,贷款金额0.85亿元

与去年同期相比,抵押贷款户数略有增长,而贷款金额减少43.89%,贷款面积减少50.71%,上述数据反映出私人贷款数量远远多于单位贷款数量.

1~3月共办理房屋备案登记84户,建筑面积1.18万平方米.商业房平均租金25元/平方米,住房平均租金10元/平方米,与去年基本持平.

竞争个案分析

目前本项目周边同类竞争楼盘只有一个，即“名绅豪园”，但至本项目正式操作，名绅豪园理应售罄

基

本

资

料

案名

名绅豪园

发展商

常熟市物资房地产开发有限公司

工地位置

虞山北路以西

基地面积

150亩

建筑面积

25000㎡

物业类型

独幢、联体别墅

面积范围

187—279㎡

平均单价

4800元/㎡

售出户数

73套

主力总价

90—120万

容积率

0.387

交房时间

2004．4

售出户数

325户

销售率

85%

项目区位分析

常熟市城区区位功能

常熟市为江苏省苏州市代管的县级市，经济结构以商贸、出口加工业、高新技术产业、旅游业为主，目前的常熟市为国家百强市（县）之一。

因常熟为一县级市，城区面积不大，故城市区位功能分布不十分明显。目前常熟市城市区位主要功能大体为：

◆

城南以交叉的招商东、南、西北路为中心构筑了省级招商城。招商城以服装鞋帽批发零售为主，目前有各类专业市场二十多个，年交易金额大几十亿元，其辐射影响力已达长三角地区。

◆

城西以西三环路、虞山北路、北门大街、书院街、元和路构成的环形大道内为国家级虞山尚湖风景区。环内有虞山国家森林公园，尚湖风景区，常熟市涉外旅游酒店也大多环山、湖而建，上海工商银行度假村、宝钢度假村也坐落于此。

◆

中心城区偏西以环城北、东、南构成了古城游旅区、辛峰旅游区。常熟自西晋太康年间建县以来至今已有一千余年，历史文化底蕴丰厚，在古城、辛峰旅游区内有赵园、曾园、方塔、唐氏宅园、彩衣堂、辛峰亭、仲雍墓、石梅园、读书台、言子墓、言子故居、燕园、景道堂等大量旅游景点。

◆

中心城区偏东为常熟市主要的城市商业中心，市内唯一的步行街也横贯其中。

◆

城区偏北呈东西走向的枫林路是常熟市***所在地，常熟市主要的***机关也在此路沿途或附近。

◆

城西新世纪大道以西目前为常熟市通向江浙沪的主要交通干道。

◆

城区北面即是常熟新城规划的主要居住区，目前开发的商品住宅大多于此区域。

大义镇区位功能

本项目所在的大义镇小山村位于常熟市西北，大义镇东北与谢桥镇相接、西北与张家港市相接，西南与王庄镇相接、东南即是虞山尚湖风景区是国家4A级旅游区。

大义镇在农业方面全镇已形成草莓、奶牛、水芹菜、瓜果、生猪和家禽六大产业基地。在工业方面以高新技术产业为主要支柱产业，拥有省级高新技术企业三家，今年大义工业园区被评为市级开发区，大义镇目前也是江苏省百强镇之一。目前大义镇的主要功能格局还是以工农为主，在房地产业方面，除了本项目东侧的商品别墅项目——名绅豪园外，其余基本为当地人口自建或村建的平房、多层公房及小楼（上海俗称二上二下、三上三下等类型）。

项目地块概况

地块位置：

常熟市大义镇小山村，东侧204国道，南侧望虞河，西侧张家港，北侧农民住宅

地块面积：

约736976㎡

地块现状：

地块东侧为一大型采石厂，其余为农田。采石厂据目测深约80~100米，东西长约200~250米，南北长约300~350米。

地块性质：

目前为农村集体用地

项目周边概况

项目周边道路状况

项目东侧为双向四车道的204国道，北侧跨过望虞河为双向六车道虞山北路。道路状况良好，204国道北向通往张家港、南通，东北向通往南通、海门，东南向通往太仓、上海，平日车流量较大。

虞山北路西向通往无锡、江阴，南向通往苏州、昆山。

交通状况

101路

大义——招商城

生活配套

因本项目地块处于城镇郊区国道旁，故生活配套设施较少目前项目近附近只有几家小型农村饭店，其主要配套依托常熟北面城区，车程约5分钟。

周边环境

目前项目地块周边基本为农民住宅及农田

其

它

白云加油站

项目SWOT分析

优

势：

◆距虞山风景区咫尺之遥，风景优美，区位优势明显

◆紧邻204国道交通便利，预期辐射效应明显

◆周边同类竞争个案不多，不具可比性

劣

势：

◆周边几为农田、农宅及工业用房，微观环境不甚理想

◆紧邻国道，周边工业项目较多，粉尘影响明显

◆周边生活配套不甚理想

机会点：

◆本项目体量大，利于打造品牌知名度

◆产品设计有较大空间，对充分体现产品品质十分有利

◆本项目旁的采石厂可利用潜力较大，有利于提升产品品质

威胁点：

◆本项目体量大，对于市场去化无绝对把握，

◆且周边微观环境对本项目会产生一定影响

项目产品建议

产品定位

通过对周边市场的调研，以及本项目地域、区位特点及规模等特点，我司建议本项目定位为，

泛风格多组团独立别墅住宅

充分利用项目周边的景观环境和历史人文积奠（如虞山尚湖风景区、常熟古城历史文化等）及水景资源表现本项目在品质层面与生活形态层面与其他项目的差异性及独一性。

客源分析

◆

常熟本地高端收入群体

近年来随着常熟市经济的发展，本地商贸、工业的快速增长孕育了一批高收入群体，这部分群体对于住宅具有相当的消费能力。对于本地的情结以及本案虞山风景区的区位优势，以及较高的产品品质对于他们有相当的吸引力。

◆

苏州、昆山的台籍人士

苏昆两地距本案车程皆在40分钟左右，苏州及昆山目前聚集了大量的台籍人士，由于台湾经济不景气，落户这两地的台胞中有长期定居的占据了较大比例，同时台湾人士的购买力仍然很强，因此像本项目形态的产品对台湾人士有一定的吸引力。

◆

张家港、南通，海门，太仓、无锡、江阴、苏州、昆山等地的高收入群体

缘于本项目周边的204国道以及虞山北路的交通辐射效应，上述几地的成功人士也必然会对位于虞山风景区内的超大型高品质别墅项目产生浓厚兴趣。

◆

上海高收入群体

由于上海距本项目车程亦只需一个半小时，作为一个高品质别墅项目也会在一定范围内引起上海本市场的关注。但本项目因两地相距100公里，对于上海人士不适合日常居住，在功能上只能提供投资、度假之需。故本项目对上海市场潜在客户群体非主要客户群体，而只能作为次目标客户群体。

项目规划设计理念

本项目的规划设计理念应充分体现本项目的规模大、品质高、密度低、较高私密性等特点，建议规划设计参考以下指标及建议

◆

容积率：0.2~0.3

◆

总户数：500套左右独幢别墅

◆

每户面积：200~500㎡

◆

建筑风格：城堡、巴洛克宫庭、夏威夷、地中海、荷兰、美国乡村、英、法、日本枯山水、中式园林、现代、

◆

整体规划：以动线分割欧美及中日风格两主要组团，两主要组团间可以现代风格组团进行过渡、衔接。

建筑风格建议

因本案为一超大型低密度别墅项目，在总体规划上采用多组团动线分割。

◆

欧美组团建筑可采用古典城堡、巴洛克宫庭、夏威夷、地中海、荷兰、美国乡村、英、法等风格，建筑立面上可采用进优质石材、砂岩、和石板瓦，通过不同的建筑立面风格，在最大限度大体现每一幢建筑的个性化特征。

◆

现代风格可采用超现实主义，通过采用金属、玻璃等硬质建材以及用简洁的手法在建筑线条方面对每幢建筑局部进行差异化处理的来显现建筑的个性。

◆

中日风格的组团可通过自然、质朴的天然材质，多用卵石、块石、原木材质以及运用借景、造景、障景等园林设计手段进行建筑景观处理。同时日式建筑可充分采用日本枯山水之禅境、将动静虚实有机结合，达到人与建筑的和谐统一。

户型面积建议

根据本项目周边城市及市场的房地产分析，以及高档别墅市场的特性，过小的户型面积无法体现本项目的高档独幢别墅的特性，而过大的面积将会面临极大的风险。故此建议房型面积应在200~500㎡，其中

◆

200~300㎡

60%

◆

300~400㎡

30%

◆

400~500

10%

景观建议

◆

小区入口：本项目可充分利用采石厂现有的大型深坑，引用望虞河天然水源，形成一小区内人工湖水景。并将小区入口设置于采石厂中心轴线204国道处，依中心轴线搭建宽约60米的桥梁连接小区及小区入口。

◆小区内：

在大组团中以动线划分若干小组团，并在小组团中设置中央景观区，以立体坡景、阶梯形溪道将绿、水、房自然过渡融合

价格定位

通过对同一区域同类型项目的调查及结合常熟市的住宅市场价格分析，我司认为本项目较为合适的定价为：

均价：5000元/平方米

会所建议

本案建筑格局为多组团独幢别墅小区，占地面积广、容积率低、建筑密度较小、绿化分布均匀、据此本案会所格局可运用“泛会所”概念。所谓泛会所就是将会所泛化、广义化，从大社区的角度去拓展会所的空间，通过对会所和社区资源的整合，为业主创造一种相对独特的健康休闲生活方式，从而满足不同消费者的品位和需求。强调它的开放性、参与性，人与自然、人与人的沟通，倡导和谐共生的社区文化。泛会所在忠于小区设计本体基础上，充分展现对使用者的关切态度，突出人与社区、人与自然的互动关系，并巧妙地引入生态环境为组成部分，结合绿化、景观，把活动设施从会所中搬出来，与亲水轴、人文轴完美融合，浑然天成。

本案会所在功能、布局、风格方面应结合小区的地域特性、建筑规划、目标客户群体需求等各类因素，做到供其所想、供其所需。据此会所可设置以下项目

◆

邮局

◆

美容美发

◆

SPA水疗

◆

银行

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中型超市

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桌球飞镖室、雪茄吧

◆

壁球室

◆

网球场

◆

室内外游泳池

◆

中西餐厅

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棋牌室

◆

酒吧

◆

医疗保健

◆

洗衣店

◆

景观健身房——“泛”会所主要表现形式在组团主要景观区设置以玻璃幕墙面对景观区的健身房，让健身者在健身的同时能够透过落地玻璃欣赏小区的景观，放松心情，增加视觉上的通透感，达到“动”与“静”的和谐交融。

物业管理及设备建议

◆

物业管理系统：以人为本的考虑物业管理系统的设置，如在小区内设置小型电动车俩巡游以方便小区内居民的出行，代管户内花园、代为搬运物品等

◆

信息网络系统：INTERNET高速网络接入，小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话有线电视等；

◆

安全防范系统：户型红外线周界保安、电子门禁、电子巡更、可视对讲及家庭内部系统做到人防技防相结合；

◆

设备监控系统：以电脑取代人工的监控管理，实现故障实时报警等配置；

◆

小区设备系统：为体现小区品质及保护建筑立面建议配备燃油（燃气）户式中央空调（同时具有供热水功能）。

◆

生态技术运用：根据小区周边的生态资源，充分体现环保意识，运用生态技术保护小区内及小区周边环境，做到可持续利用。

开发形式

因本项目规模较大，根据本项目的规划设计，建议按欧美组团、现代风格组团、中日式风格组团分三期开发，每期推出150~200套左右，建筑面积在5万方米左右，全部开发周期约3年。

市场分析结论

本项目是一个优势明显的项目，但也存在明显的弱点，要充分发挥本项目的优势，最大限度地赢得市场空间，具有前瞻性的规划与优良的产品品质是吸引本地及外地消费者的重要之处。

常熟的房地产市场正处于一个快速发展期，并且随时间的推移逐步走向成熟，市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据市场相当的地位。随着房地产市场进一步趋向成熟，市场的产品更新换代也越来越快，每一个项目的卖点也层出不穷。许多事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去，能够真正的受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的提升与超越。

因此，本项目必须是整体素质的超越，从户型、面积、绿化、生活配套等都要具有鲜明的卖点与优良的品质，多者合一形成强有力的产品来支撑产品的形象，突显与其它同类产品之优势，建造成常熟市地标性的经典示范小区。

江苏常熟项目可行性市场报告-市场报告（精）

结

语

综合分析，任何一个房地产项目的开发投资，都必须在前期做好细致的投资分析和项目的可行性分析研究，在小区的规划、房型安排等诸多硬件方面必须精益求精，且满足市场的需求，只有这样，才能在软件方面的处理上，拥有更大的策划和包装空间，最终使项目在市场上产生一定影响，走向成功！

作为一家专业的房地产全程策划及代理公司，无论是项目前期的投资分析、立项规划等方面，还是后期营销思路与销售方案的制定，以及企划推广和销售执行工作的具体操作和落实，我司均在实战中积累了丰富的经验、信心和成绩，更砺炼出一支精实的专业策划团队、以及训练有素的销售团队，充分具备为发展商提供全面到位的全程策划服务的能力。尤其是通过对本项目的市场调研情况和分析之后，我司发觉本项目存在着较大的优势和市场潜力，当然也存在着一定的市场风险。

在机遇与挑战面前，百马公司坚信：完全有能力为本项目的全程运作带来非常重要的推动作用，通过优势组合、共同协力最终为本项目开发带来更大的经济效应和社会效应！

谢谢！