房地产估价前期调查报告范文

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房地产估价前期调查报告范文本文内容:

广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价前期调查报告

一、项目名称:广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价报告

二、估价对象概况

该项目位于番禺大石镇植村,地处番禺迎宾路大道与南大路(南村—大石)交界处路口,与长隆高尔夫练习中心、长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米(合530亩),其中173420平方米(260亩)已缴齐地价款,66700平方米(100亩)已出红线图(尚未缴纳土地款);113390平方米(170亩)为小山丘,已签租约,租期70年,山丘植被茂密,可俯瞰长隆绿色森林景观。

三、调查资料分析

1、一般因素

①城市资源状况

广州是广东省省会,全省政治、经济和文化中心。地处广东省东南部,珠江三角洲北缘,其范围是东经112度57分至114度3分,北纬22度26分至23度56分,濒临南海,毗邻港澳,是华南地区中心城市,中国的“南大门”。广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市,总面积7434.4平方公里,2008年末全市户籍人口1018.20万人,常住人口超过1500万人。

广州地势东北高、西南低,北部和东北部是山区,南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候,雨量充沛。全年平均气温22.8摄氏度,平均相对湿度68%,市区年降雨量为1600毫米以上。广州是全国著名的侨乡,华侨人数居全国大城市之首。据统计,海外华侨华人106万人,分布在世界130多个国家和地区,港澳同

广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估胞88万人,归侨、侨眷、港澳眷属156万人。

②城市规划与发展目标

广州城市空间布局和基础设施更加完善。番禺、花都撤市设区过渡工作顺利完成,荔湾与芳村、越秀与东山并区,萝岗、南沙设区,行政区域界线全面勘定理顺,行政区划结构不断优化;“南拓、北优、东进、西联”战略稳步实施,建成区面积不断扩大,中心镇建设迅速推进。广州白云国际机场迁建工程、广州大学城工程、广州港南沙港区工程、广州国际会展中心、地铁二号线、南沙港快速路等一批事关广州长远发展的重大项目相继建成并投入使用,铁路新客站动工兴建,信息基础设施接近世界一流水平,广州陆海空交通枢纽齐备,已完成现代化大都市发展空间结构支撑体系的战略布局,现代化大都市形象进一步凸显。

城市管理切实加强。撤并村镇和“城中村”改制改造全面推进,“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制不断完善,城市环境综合整治成效明显,出租屋和流动人员管理逐步走上正轨。生态环境更加优化。“青山绿地”、“蓝天碧水”工程进展顺利,至2008年,全市绿化覆盖率达44.4%%,人均公共绿地面积

12.62平方米,城市生活垃圾无害化处理率达100%,城市生活污水处理率达到71.34%(其中原老八区达到76.22%),荣获“联合国改善人居环境最佳范例奖”和“国际花园城市”等称号。

③社会经济发展状况

国民经济持续快速增长,可持续发展能力明显增强。

经济总量,2008年广州市实现生产总值继前3年连续突破5000亿元、6000亿元和7000亿元之后,2008年跨上8000亿元新台阶,达到8215.82亿元,增长12.3%,其中第一、二、三产业分别增长1.8%、10.9%和13.6%,人均地区生产总值增长10%,经济继续保持平稳较快增长态势。三次产业结构比例为2.04:38.94:59.02,产业结构进一步优化。经济发展质量继续提高,财政一般预算收入再创新高,达到621.96亿元,增长18.7%,预计每万元地区生产总值能耗0.68吨标准煤,同比下降4.35%。

财政收支,全年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元,增长17.1%。其中,国税部门组织收入1495亿元,增长15.4%;地税部门组织收入727亿元,增长22.2%。地方一般预算财政收入621.96亿元,增长18.7%。其中,营业税127.98亿元,增长3.6%;增值税128.72亿元,增长15.5%;企业所得税75.63亿元,增长26.8%;个人所得税35.34亿元,增长19.7%;房产税31.05亿元,增长18.5%。地方一般预算财政支出713.00亿元,增长14.3%。其中,社会保障和就业支出89.32亿元,增长23.8%;环境保护支出7.39

亿元,增长52.2%;教育支出95.72亿元,增长18.5%。2008年财政用于支援汶川地震灾后重建资金2.41亿元。

价格,消费市场价格:全年城市居民消费价格总水平上升5.9%,其中,消费品价格上升7.7%,服务项目价格上升1.7%。农村居民消费价格总水平上升9.9%,其中,生活消费价格上升9.1%,服务项目价格略升0.8%。

2、区域因素

①基本情况

“番禺迎宾路”项目位于番禺区大石镇植村,地处番禺迎宾路大道与南大路(南村—大石)交界处路口,与长隆高尔夫练习中心,长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米(合530亩),其中173420平方米(260亩)已缴齐地价款,66700平方米(100亩)已出红线图(尚未交纳人土地款);113390平方米(170亩)为小山丘,已签租约,租期70年,山丘植被茂密,可俯瞰长隆绿色森林景观。

②地块与周边的距离

——毗邻华南快速干线;

——距广州市天河区15公里;

——距新光快速路约500米;

——距番禺市桥10公里;

——距地铁三号线汉溪站1000米;

③周边交通情况

项目位于番禺主要交通干线迎宾路与南大路交界处,与华南快速干线、番禺大桥相连,可无需经红绿灯10分钟左右直接到广州珠江新城,除华南快速干线外,项目用地周边还有洛溪大桥,广州北环高速,建设中的新光快速路、地铁三号线等等,交通非常便利。

④项目基本技术指标

土地占地面积:360亩(另有170亩租用山地)

容积率:2.5(早年批复为1.6,预计可调整为2.5)

总建筑面积:8837750平方米

3、个别因素

①地理位置

估价对象位于番禺区大石镇植村,地处番禺迎宾路大道与南大路(南村—大石)交界处路口,只需10分钟左右直接到广州珠江新城。地理位置良好。

楼盘条件

华南板块迎宾路上相对规模较小的全新楼盘。自在城市花园位于番禺迎宾路里仁洞立交盘,兴业路从小区穿过,直抵正在建设中的新光快速路、地铁三号线汉溪站,临近汉溪超级商业中心。该项目东对华南碧桂园,北邻锦绣香江花园、西面为祈福新抱。

项目占地面积约20万平方米,规划建筑面积35万平方米,拟建带电梯洋房57栋,户型包括2房76-88平方米,3房95-110平方米,4房约128平方米,复式196-243平方米。以中小户型为主打。楼盘形态:共57栋9-12层小高层,首期19栋,1梯4户。

③周边配套和内部配套

健身房、COFFEE

SHOP、酒吧、

图书馆、电影院、乒乓球馆、SPA、美容美体、发泄室、陶艺馆、中、小学:

附近有里仁洞小学、碧桂园学校。

哥只取一瓢 2022-07-16 10:54:25

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李白谪仙人称号出自

李白“谪仙人”称号出自《对酒忆贺监二首》。
原文:
四明有狂客,风流贺季真。长安一相见,呼我谪仙人。昔好杯中物,翻为松下尘。金龟换酒处,却忆泪沾巾。
狂客归四明,山阴道士迎。敕赐镜湖水,为君台沼荣。人亡余故宅,空有荷花生。念此杳如梦,凄然伤我情。
译文:
四明山中曾出现过一个狂客,他就是久负风流盛名的贺季真。在长安头一次相见,他就称呼我为天上下凡的仙人。当初是喜爱杯中美酒的酒中仙,今日却已变成了松下尘。每想想起用盎龟换酒的情景,不禁就悲伤地泪滴沾巾。
狂客贺先生回到四明,首先受到山阴道士的欢迎。御赐一池镜湖水,为您游赏在山光水色之中。人已逝去仅余故居在,镜湖里空有朵朵荷花生。看到这些就使人感到人生渺茫如一场大梦,使我凄然伤情。
这两首诗在艺术上主要采用了今昔对比的手法,随着镜头的一再转换,展现出诗人抚今追昔、感慨万千的心绪。第一首前四句着重对昔日的追忆,但后四句却是在今——昔、今——昔的反复重迭之中,来加强感情的抒发。第二首前四句言昔,后四句言今,同样是在对比之中展示出诗人那极不平静的心绪。这一手法的运用,无疑加强了诗歌的艺术效果。

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三国至隋的三百六十余年间,以及在三十余个大小王朝交替兴灭过程中,上述诸多新的文化因素互相影响,交相渗透的结果,使这一时期儒学的发展及孔子的形象和历史地位等问题也趋于复杂化。
三国(220年-280年)是中国历史上的一段时期,主要有曹魏、蜀汉及孙吴三个政权。汉末三国战争不断,使得中国的人口急剧下降,经济严重受到损害,因此三国皆重视经济发展,加上战争带来的需求,各种技术都有许多进步。
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南北朝(公元420年—589年),由公元420年刘裕篡东晋建立南朝宋开始,至公元589年隋灭南朝陈为止,上承东晋、五胡十六国,下接隋朝。因为南北两势长时间对立,所以称南北朝。南朝(420年—589年)包含宋、齐、梁、陈等四朝;北朝(386年—581年)包含北魏、东魏、西魏、北齐和北周等五朝。

计熟事定 举必有功什么意思

“计熟事定,举必有功”是汉语词汇,意思是计划成熟,事情安排就绪,战争的发动必定成功。出自唐代刘禹锡《为淮南杜相公论西戎表》。
原文节选:
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刘禹锡(772~842),唐代文学家、哲学家。字梦得,洛阳(今属河南)人,自言系出中山(治今河北定县)。贞元间擢进士第,登博学宏辞科。授监察御史。曾参加王叔文集团,反对宦官和藩镇割据势力,被贬朗州司马,迁连州刺史。后以裴度力荐,任太子宾客,加检校礼部尚书。世称刘宾客。和柳宗元交谊甚深,人称“刘柳”;又与白居易多所唱和,并称“刘白”。其诗通俗清新,善用比兴手法寄托政治内容。

衔得云中尺素书什么意思

“衔得云中尺素书”意思是给她衔来了一封书信。出自唐代李白的《捣衣篇》,是南北朝乐府旧题,此题起源于古琴曲《捣衣》。此篇题作“捣衣”,《乐府诗集》未收,诗中并不着重写捣衣,只闲闲地提了一句“夜捣戎衣向明月”,因此“捣衣”只是作为闺怨的代词。李白此诗是为闺怨而作。
原文:
闺里佳人年十馀,嚬蛾对影恨离居。
忽逢江上春归燕,衔得云中尺素书。
玉手开缄长叹息,狂夫犹戍交河北。
万里交河水北流,愿为双燕泛中洲。
君边云拥青丝骑,妾处苔生红粉楼。
楼上春风日将歇,谁能揽镜看愁发。
晓吹员管随落花,夜捣戎衣向明月。
明月高高刻漏长,真珠帘箔掩兰堂。
横垂宝幄同心结,半拂琼筵苏合香。
琼筵宝幄连枝锦,灯烛荧荧照孤寝。
有便凭将金剪刀,为君留下相思枕。
摘尽庭兰不见君,红巾拭泪生氤氲。
明年若更征边塞,愿作阳台一段云。
此诗的开头就写少妇在闺中愁思远人,忽得来信,报道丈夫仍滞留交河之北。其实不必一定要信来,信也不会由春燕捎来,春燕从南边海上归来也不可能带来极北的交河的信,这些都是虚拟,甚至是不合理的虚拟,只是借以画出闺中思妇“愿为双鸟泛中洲”的遐想而已。诗的场景是在少妇的闺房,全诗充满渲染闺房里的景况和闺中独处的哀怨;并以想象中的征夫的处境“君边云拥青丝骑”、“晓吹员管随落花”和眼前闺中的光景对照,点染出少妇的魂驰塞外。
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